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时间:2012年2月22日 10:30
关键词: 物的瑕疵;权利瑕疵;意思表示瑕疵;租赁合同cctv论文发表 ~G$_!XDY&hi6h
P_7s(lH`q jf0内容提要: 租赁标的使用存在公法限制,构成瑕疵;其救济路径除依瑕疵担保主张违约责任之外,尚有依意思表示存在瑕疵(重大误解或者欺诈)主张撤销合同的可能;两种救济路径可由当事人选择。由于权利瑕疵与物的瑕疵在我国法中的构成要件及法律后果均有差异,故对于两类瑕疵进行区分,仍有实际需要。中国合同法在统合瑕疵担保与违约责任的道路上,仍有必要百尺竿头、更进一步。权利瑕疵与物的瑕疵在此处的区分,并无“标准答案”;我国实务以标的物受公法限制为一种物的瑕疵,值得赞同。检验通知义务属于不真正义务,检验期间属于除斥期间。瑕疵担保义务属于主给付义务的内容,在其违反具有重大性而使合同目的无法实现场合,可以发生解除权。减价责任的适用通常因当事人行使减价权而引出,惟亦不妨裁判者不经当事人主张而适用减价责任。减价责任虽系物的瑕疵场合的法律后果,在权利瑕疵场合,亦有类推适用的余地。
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引言
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&iHYq[1p0甲出租其房屋给乙,以为办公之用。乙承租后发现,因房屋的原因而无法办理营业执照,致乙租赁合同目的无法实现。此时合同履行遭遇障碍,就此得提出如下问题:(1)租赁合同效力问题,申言之,此时的租赁合同是否基于重大误解抑或欺诈而可撤销?(2)如果合同有效,则租赁物是否存在瑕疵?若有瑕疵,则此瑕疵究属权利瑕疵抑或物的瑕疵?(3)承租人乙可否因此主张解除合同?(4)如果允许解除,则承租人使用期间的租金应否全额支付?此一看似简单的设例,其实涉及若干合同法基本理论问题。本文以几则实务裁判为素材,作具体分析。cctv论文发表d"Z[ ?!tT!jA
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BD)qr0一、我国的裁判例
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(一)据以研究的案例(以下简称“案例一”)[1]
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T)x"He6r02006年12月15日,申请人(承租人)与被申请人(出租人)签订房屋租赁合同,约定被申请人将其所有的某写字楼某室出租给申请人,作办公使用而不作任何其它用途;租金每月为人民币52140元;租赁保证金若干元。缔约后,申请人向被申请人支付了保证金,并对租赁场所进行了装修。2007年7月,申请人以该租赁场地为营业地,办理北京分公司工商注册,被北京市工商局拒绝颁发营业执照,合同双方因此产生争议,协商未果,提起仲裁。cctv论文发表 b:BFAB5M1Q2D
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cLM1u0申请人称,北京市工商局拒绝颁发营业执照,理由是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号),被申请人作为外国公司,无权将自有房产出租给申请人,因此申请人不能将租赁场所注册为分公司的办公地址。故该租赁场所存在权利瑕疵。申请人委托律师于2008年4月7日向被申请人发出律师函,告知因被申请人严重违反租赁合同第7条的保证义务,提出解除租赁合同。申请人请求仲裁庭确认租赁合同已于被申请人收到律师函之日起解除,被申请人应当归还保证金。根据租赁合同的约定和《合同法》第97条的规定,被申请人应当赔偿申请人的相关损失,包括租金、装修费用和延期设立北京分公司的损失,并赔偿申请人前期律师费用。cctv论文发表%jo|)Q7Va8T!t
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被申请人辩称,双方签署合同时,被申请人从未承诺,双方订立的租赁合同中也未规定,申请人在签订合同前亦未曾提出需要将承租场所用于工商注册登记并以营利性目的进行使用。另自2007年7月1日起,申请人未向被申请人支付过任何租金,已构成违约。故此,被申请人认为,在既无合同约定也无法律规定的情形下,申请人单方提出解除合同,要求被申请人归还其保证金,缺乏合同及法律依据,其请求不应得到支持。被申请人认为申请人的行为已经构成严重违约,给被申请人造成了巨大的经济损失。被申请人提出反请求,要求裁决解除合同;申请人支付合同解除前的房屋租金;申请人按合同约定支付延迟支付房屋租金的违约金至实际支付之日止;申请人向被申请人支付未履行完毕租期的应交租金损失;申请人将诉争房屋于仲裁裁决下达之日起10日内恢复原状,并承担因此发生的全部费用;申请人向被申请人支付律师代理费及仲裁费。cctv论文发表&n
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2.仲裁庭意见(裁判要旨)cctv论文发表,}\sE(T#o{[J
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经审理查明,申请人承租房屋后在办理工商登记过程中被工商登记机关拒绝,原因是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号,以下简称171号文)和北京市建委联合其他五部门下发的《关于境外机构和境外个人购买商品房的通知》(以下简称“北京通知”),境外机构、个人购买的房屋只能自用,北京市工商部门不再为境外机构、个人所购置的非自用房屋进行工商注册登记。本案被申请人即属于前述意见和通知中的境外机构。申请人主张,在合同第7条1.1款中被申请人承诺其有权出租房屋,但根据171号文,被申请人实际无权出租。仲裁庭认为,171号文及“北京通知”并非法律或行政法规,在法律、法规层面,被申请人作为房屋的所有权人仍具有占有、处分、使用包括出租其房屋的权利。然而,171号文和“北京通知”作为一个事实,客观导致了被申请人的房屋不能用于工商登记的后果,即该房屋在使用功能上存在重大限制。庭审中,被申请人承认其在签订合同之前已知晓其房屋存在不能用于工商登记的限制。仲裁庭认为,被申请人作为房屋所有人、出租人,对其出租标的物在功能上的特别限制负有告知义务,尤其是这种房屋使用功能上的限制不是楼宇的共性问题所致,而是由于被申请人自身主体的特殊性所造成。出租人即被申请人在这种情况下更应明示告知承租人即申请人。cctv论文发表3I,WPuvs#S
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`6f0当然,仲裁庭也注意到申请人作为出租人亦负有谨慎的注意义务,应事先了解将承租房屋的功能状况。但是,仲裁庭认为,在本案的情形之下,相比申请人的注意义务,被申请人所负告知义务更为主要。换言之,并不能因为申请人负有合理注意义务就免除被申请人应承担的告知义务。
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~s?.mwvdN*E0鉴于争议的租赁房屋不能用于工商登记的客观事实以及被申请人在履行告知义务上的瑕疵,仲裁庭认为被申请人应对本案争议承担主要责任。
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由于前已认定被申请人出租的房屋不能用于工商登记属于违约行为,因此,申请人要求解除合同符合《合同法》第94条第4项的规定。本案现有证据表明,被申请人于2008年4月9日确认收到申请人解除合同的通知,据此,仲裁庭认定本案租赁合同已于2008年4月9日解除。cctv论文发表
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申请人在本案中主张被申请人应退还其已支付的全部租金,被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为,申请人与被申请人的主张均不能成立。一方面,虽然被申请人的房屋不能用于工商登记,但是仍可以满足其他日常办公所用,申请人自租赁房屋装修完毕后一直实际使用租赁房屋,至2007年7月才发现该房屋不能用于工商登记,又继续使用至2008年4月7日才要求解除合同,客观上申请人已占有使用该房屋一年多,如不向被申请人支付任何租金将有失公允。另一方面,由于该房屋不能用于工商登记,对申请人而言,该房屋的使用价值必然有较大减损,并且因此导致申请人不得不提前解除合同,又会给申请人造成其他额外损失,因此,要求申请人按合同约定的金额向被申请人支付租金,同样是不公平的。经综合考虑本案情况,仲裁庭认为,申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。cctv论文发表D7G#_ N)o]3\|
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二、救济路径
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DbT!P9\H}Ux p0(一)意思瑕疵与合同效力
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在租赁标的物存在瑕疵场合,存在着依意思表示瑕疵,无论是基于出租人欺诈还是基于承租人重大误解,请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同的可能(《合同法》第54条第2款或第1款)。又由于《合同法》买卖合同一章有关于买卖瑕疵担保的规定,可准用于租赁(《合同法》第174条),便产生了如何理解此两处规定的适用关系问题。
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;I/w#Jht{8T0就瑕疵担保与错误,日本判例大抵是基于“错误优先说”立场,而日本通说则采“瑕疵担保优先说”。如依“错误优先说”,如果因错误而使合同无效,则所谓瑕疵担保,由于是以合同有效为前提,故无产生的余地。与之相反,“瑕疵担保优先说”则提出了形式和实质两个方面的论据:从形式上说,错误与瑕疵担保构成一般法与特别法的关系;从实质上讲,由于法律对瑕疵担保设有短期期间限制,以求尽快解决纠纷,如允许主张错误则会使上述制度趣旨落空。[2]
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从其他比较法来看,在原德国民法中,如果案件符合了关于瑕疵物的特别规则,则买受人只能依此寻求救济。其他的法律体系则接受不同规则之间的重合,并允许受害人选择要适用的救济,比如在法国、比利时和卢森堡。对于救济的选择在奥地利、希腊、意大利、荷兰以及北欧国家也允许的。在英格兰、爱尔兰和苏格兰法中,主要的重合是存在于对错误陈述的救济与对不履行的救济之间;而1967年英国错误陈述法肯定了受害人可以进行选择。葡萄牙法也允许当事人在不履行之救济与对错误的救济之间进行选择。[3]综合上述比较法立场,《欧洲合同法原则》第4:119条也采纳了允许当事人选择救济的规则。其“评论”(Comment)略谓:有时同一事实既得作为错误或信息不正确,亦得作为不履行。此时似乎没有什么好的理由不允许受害人选择寻求哪种救济。通常,不履行之救济能够提供较为充分的救济手段,不过受害人有时可能认为,基于错误而作出撤销合同的通知更为简便。无须赘言,受害人须选择合适的救济,它不能够既撤销合同又主张不履行的损害赔偿。[4]《共同参考框架草案(DCFR)》第II.-7:216条继续遵循了这一路线,明定因意思表示瑕疵而有权主张相关救济的当事人,如因其情形亦得主张不履行之救济,得寻求任一救济。[5]cctv论文发表-d'E'a{6M2vY:zC
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在我国,目前尚未见到就此所作的专门探讨。本文以为,作为不同的救济路径,实际上是存在选择可能的。这是因为,在我国法上,无论是基于重大误解还是基于欺诈,原则上其法律效果是撤销或者变更。如果权利人没有主张撤销或者变更,法院或者仲裁机构无权主动审查并进而撤销合同。因而,权利人具有选择权。cctv论文发表5P.jge5]
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n&Ij"q$j9G DL0(二)租赁标的瑕疵担保与一般的违约责任:竞合抑或统合?cctv论文发表8w!B2`b.Jx0k
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在租赁标的有瑕疵场合,依《合同法》第174条,可以参照买卖合同的有关规定。申言之,可以准用买卖标的物瑕疵担保的有关规定,承担违约责任。存在疑问的是,除此救济路径外,是否还存在所谓一般的违约责任的救济路径?对此,学者间存在不同的意见,大致可以分别为“竞合说”与“统合说”。cctv论文发表N?7g*w-_$bs
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1.竞合说
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6P%mXpl0该说认为,我国《合同法》规定的瑕疵担保责任未作为违约责任的特则,二者都实行无过失责任原则。有鉴于此,该说主张这两种责任存在竞合现象,出卖人究竟承担瑕疵担保责任还是违约责任,由买受人自主选择。[6]按照该学说,在瑕疵担保责任之外,尚存在一般的违约责任,可供选择。
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2.统合说
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(c z$?OSp`3M0该说认为,出卖人的物的瑕疵担保责任在我国合同法上已被统合进违约责任,我国法奉行的是违约责任“单轨制”,而不是违约责任与瑕疵担保责任并存的“双轨制”。我国法上的违约责任是一个统一的概念,应作统一解释,不宜人为地制造分裂。[7]按照这种学说,除上述瑕疵担保救济路径外,不再另行存在所谓一般的违约责任。
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gfiBB:a03.进一步的探讨cctv论文发表%a}w$lKqM
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S0民事法律首先是裁判规范,其次才是行为规范。作为裁判规范,民事法律规范功能的发挥是借助所谓“涵摄”(Subsumtion)技术[8],即把案件置于制定法的事实构成之下。而一个案件事实,有可能同时符合两个或者多个法律规范的事实构成,出现所谓规范竞合现象。此时如何适用法律,便是需要慎重思考、妥善解决的问题。cctv论文发表nMg^N2rh(_*I$s
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0L4h}Nu!d0在租赁标的物具有瑕疵场合,在认定其具有瑕疵之外,是否还可以认定其符合法律关于违约的一般规定呢?就此,假设是成立的,接下来的问题是,这时是否承认两套规范都是可以适用的呢?以买卖为例,在物的瑕疵担保场合,立法规定了买受人的检查通知义务,并规定了检验期间,这些均是依违反瑕疵担保义务寻求法律救济时须符合的事实构成要件,如果允许另行选择依一般违约责任寻求救济,势必使此类事实构成要件被规避,使得此类法律规范的目的落空,故在法政策上,应当否定选择适用,只宜提供一条救济路径。cctv论文发表idiTT2s
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!` E:C,]1Qz,k6oU"l0另外,所谓一般违约责任的构成,在事实要件方面所要求的应当是“履行合同义务不符合约定”(《合同法》第107条),此处的“义务违反”与瑕疵担保义务之违反是什么关系,也需要作出说明。“竞合说”直言“我国《合同法》规定的瑕疵担保责任未作为违约责任的特则”,似显速断。这只是试图突破“特别法优先于一般法适用”规则而下的一个断语,并未给出实质论证理由;特别是在普遍承认瑕疵担保规定为债务不履行规定的特别规定的背景下,对此尚有进一步说明的必要。
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近现代民事法一直处于意思自治与国家规制的张力之中,并在民事责任领域有集中的体现。依意思主义,民事责任的归咎须以当事人的意思为依据,故有自己责任及过错责任的盛行。而在合同法中,责任的归咎以义务的违反为前提;故“义务”居于合同法中心地位。而在现代社会化大生产背景下,国家基于消费者、劳动者等弱者保护理念对私法领域进行干涉,实属难免。如此,合同法或债法中义务的发生,虽以当事人的意思为主,却已非以意思为不二法门。在当事人意思之外,尚得有基于法律的规定、基于诚信原则等一般条款的解释而发生的义务。于是在大陆法系德国、日本等国,乃有合同义务及合同责任的扩张现象,[9]先合同义务、附随义务、后合同义务等不一而足;在英美法系英国、美国等国,则借助默示条款(implied terms)而发挥类似功能,在合同当事人明确的意思之外,呈规范渊源之另一蹊径。在上述意思自治与国家规制的紧张状态中,不同法系均面临同一问题,即如何整合现行变化中之民事责任或民事救济体系。
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其实,在意思自治与国家规制的紧张状态中,当事人的意思从未能够完全“海阔凭鱼跃,天高任鸟飞”,而毋宁说它是一种被规制的意思。在我国《合同法》中,合同成立与合同效力被分作两章规定,如果说前者体现的是当事人意思自治,后者所体现的恰为国家规制,国家法律对于当事人的意思总有一种无形的评价。经由评价或补充的意思,虽然依然是合同义务的主要渊源,却不是惟一的渊源。进而,我国的“违约”,除了包括违反当事人明确约定的情形,还包括违反附随义务等的情形。[10]?cctv论文发表a]b/fZa u
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在传统的瑕疵担保责任“法定责任说”的视域中,瑕疵担保是关于特定物的特别规则。依法定责任说,一旦交付了特定物,虽有瑕疵,债务人已经履行了合同义务,而非给付义务的一部不履行(nicht teil-weise Nichterfüllung der Leistungspflicht),亦非附随义务之违反(nicht Verletzung einer Nebenleistungspfli-cht),[11]只不过是从买卖合同的有偿性以及公平立场考虑,使债务人负担减价或者合同解除的不利后果。[12]这种“特定物教条”在中国法及法理中是全然异质的,因而,我们没有必要受其拘束,而应当结合中国法的具体规定,将瑕疵担保义务作为出卖人所负的一项法定义务,整合纳入出卖人的义务范畴,其违反即构成违约,发生违约责任。
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3jxun'\T0而依据瑕疵担保责任“债务不履行责任说”(履行说,Erfüllungstheorie),特定物的出卖人,亦负有交付无瑕疵物的义务。换言之,买卖合同系以交付无瑕疵的标的物为其内容。故买卖标的物上有权利瑕疵或物的瑕疵者,均为出卖人未履行其给付义务。出卖人违反其应交付无瑕疵物的义务而交付有瑕疵的物时,法律特别设有买受人得主张瑕疵担保权利的规定。买受人因物有瑕疵而享有之瑕疵担保权利,实为“替补之履行请求权”(Ersatzerfüllungsansprüche)。故依此说,物之瑕疵担保责任,依其性质,系出卖人就其未完全履行买卖合同义务所负的责任。[13]
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5f&` \4F*R*fE0M0出卖人的瑕疵担保义务时,如今在德国民法典中已经被作为出卖人的无瑕疵供与义务(Pflicht zurmangelfreien Verschaffung),纳入了出卖人的给付义务范畴,值得关注。德国民法修改者的主导思想之一是,将瑕疵物的交付作为义务违反的一种情形,并尽可能地使之统合进一般的履行障碍法。[14]为此,《德国民法典》第433条第1款规定:“因买卖合同,物的出卖人负有将该物交付给买受人并使买受人取得该物的所有权的义务。出卖人必须使买受人取得无物的瑕疵和权利瑕疵的物。”新法将“使买受人取得无物的瑕疵和权利瑕疵的物”作为出卖人的义务,是物品出卖人的主给付义务中的一项重要内容,被称为“无瑕疵供与义务”。[15]cctv论文发表.C9\1JMt&BZ.K
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我国《合同法》是否规定了出卖人的作为主给付义务一项内容的“无瑕疵供与义务”呢?这需要具体解释《合同法》第130条及相关规定。从第130条来看,出卖人的主给付义务只是“转移标的物的所有权于买受人”;由于第133条规定,“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”,故可知出卖人为了转移标的物所有权,尚须履行交付标的物的义务。而第150条和第153条规定出卖人的瑕疵担保义务时,均使用了“就交付的标的物”或者“交付标的物”的表述,显然,瑕疵担保义务是“交付标的物”义务的一项重要内容。由此足可认为,在《合同法》中,出卖人负有“无瑕疵交付义务”或者“无瑕疵供与义务”,[16]这是其主给付义务的一项内容。cctv论文发表0wU;sxi'M1J
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3r:Bj/IQ!~0我国法不刻意区分特定物与种类物,而是统一规定,对二者的规则进行整合,以求规则简约。这可能面临一项指责:就特定物的瑕疵,由于是自始存在,属于一项自始的履行障碍,在法律上仍要求出卖人负有无瑕疵供与义务,岂不是强人所难(让人去做不能做的事)吗?其实,立法者在此处的政策不是强人所难,而是想确保特定物出卖人于无法履行无瑕疵供与义务场合买受人能够获得相应的法律救济(此时法律上不会支持买受人的作为履行请求权的“追完请求”,而是可由买受人主张减价或者在有重大缺陷场合的即时无催告解除)。法律设定义务,并不需要以该义务能履行为前提;在义务无法履行时,只要能够有相应的法律救济,也可以的。尤其应明白,民事法律,首先是裁判规范;其次才是为规范。cctv论文发表dEcj*iDo@#Os
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三、权利瑕疵抑或物的瑕疵cctv论文发表"jf'|5]
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